Ev Çevirme Kâr Hesaplama

Bu hesaplama hakkında

Ev çevirme (fix and flip), bir yatırımcının değeri düşük veya bakımsız bir mülkü satın alıp yenileyerek (‘rehab’) genellikle 3-9 ay gibi nispeten kısa bir elde tutma süresinde kâr amacıyla yeniden sattığı bir gayrimenkul yatırım stratejisidir. Kâr hesaplaması; alım fiyatını, tadilat bütçesini ve elde tutma maliyetlerini (kredi faizi, emlak vergisi, sigorta, tadilat sırasındaki faturalar) ile satış maliyetlerini (emlakçı komisyonu, kapanış masrafları) beklenen satış fiyatından düşer. Yatırım getirisi (ROI) ise bu kârı, tam alım fiyatına göre değil, fiilen yatırılan toplam nakit tutarına göre yüzde olarak ifade eder; çünkü ev çeviricileri genellikle sert para (hard-money) kredisi veya başka bir kaldıraç kullanır.

Ev çeviricileri, gayrimenkul yatırımcıları ve sert para borç verenler, bir anlaşmaya girmeden önce bu hesabı yapar ve genellikle bir mantık kontrolü olarak %70 kuralını uygular: maksimum alım fiyatı, tadilat sonrası değerin (ARV) %70'inden tadilat maliyetleri düşülerek elde edilen tutarı aşmamalı, böylece elde tutma ve satış maliyetleri artı hedeflenen kâr için yeterli marj kalmalıdır. Elde tutma maliyetleri ve beklenmeyen tadilat aşımları, flip kârlarının buharlaşmasının en yaygın iki nedeni olduğu için, deneyimli yatırımcılar bir teklif vermeden önce bu hesabı muhafazakâr varsayımlarla çalıştırır.

Bu hesaplayıcı, alım fiyatınızı, tadilat bütçenizi, elde tutma ve satış maliyetlerinizi ve beklenen satış fiyatınızı alarak tahmini kârınızı, ROI'nizi ve toplam yatırılan nakdinizi verir; böylece satın almadan önce bir anlaşmayı stres testine tabi tutabilirsiniz.