מחשבון תשואת חוב

אודות מחשבון זה

תשואת החוב מחושבת כ-NOI ÷ סכום ההלוואה × 100, ומבטאת את ההכנסה התפעולית נטו של נכס מסחרי כאחוז מיתרת ההלוואה ולא כאחוז ממחיר הרכישה או משווי הנכס. בניגוד ליחס הלוואה לשווי או ליחס כיסוי שירות החוב, תשואת החוב מתעלמת לחלוטין מהריבית, מתקופת הסילוקין ומשיעור ההיוון, ולכן קשה לייפות אותה באמצעות מבנה הלוואה יצירתי.

מלווים במשכנתאות מסחריות, במיוחד בהערכת סיכון של CMBS (ניירות ערך מגובי משכנתאות מסחריות), קובעים ספי מינימום של תשואת חוב — בדרך כלל סביב 10% — כמבחן רצפה בלתי תלוי ביחסים אחרים, שכן היא עונה ישירות על השאלה באיזו מהירות מלווה יכול היה להחזיר לעצמו את יתרת ההלוואה מהכנסות הנכס בלבד אילו נאלץ לממש את הנכס. משקיעים בנדל"ן ומתווכי משכנתאות מחשבים אותה בשלב מוקדם של עסקה כדי להעריך כמה מינוף מלווה צפוי לאשר.